戸建てを相場より高く売るための5つのコツ！準備から売却後までの全手順と注意点を解説2025.07.15

【はじめに】戸建て売却の基本的な流れを知ろう

本格的な戦略を練る前に、まずは戸建て売却がどのようなステップで進んでいくのか、全体像を把握しておくことが重要です。見通しを立てることで、各段階で「高く売る」ために何をすべきかが明確になります。

戸建て売却の基本的な流れは、以下のようになります。

1. 売却の相談・情報収集
2. 不動産会社による査定
3. 媒介契約の締結
4. 売却活動の開始（広告・内覧など）
5. 購入希望者との交渉
6. 売買契約の締結
7. 決済・物件の引き渡し

これらのステップには、それぞれ2週間から1ヶ月程度の期間がかかり、売却相談から引き渡し完了までには、合計で3ヶ月から半年、場合によっては1年以上かかることもあります。

まずはこの大まかな流れを頭に入れ、長期的な視点で計画を立てることが、焦らずに高額売却を目指すための第一歩です。

なお、戸建て売却の各ステップの詳細な内容や期間については、こちらの記事で詳しく解説しています。

＞＞家を売りたい方は必見！戸建て売却の８つの流れや媒介契約の種類を解説

【準備編】戸建てを高く売るための第一歩！査定で損しない方法

戸建てを高く売るための戦いは、売却活動が始まる前の「査定」の段階から始まっています。ここで適切な準備と対応ができるかどうかで、売却の成否が大きく左右されます。

複数の不動産会社に査定を依頼する「相見積もり」が鉄則

最初にして最も重要なコツは、必ず3社以上の複数の不動産会社に査定を依頼することです。1社だけの査定では、その金額が本当に妥当なのかを客観的に判断できません。

複数の会社から査定額と査定の根拠を取り寄せることで、以下のようなメリットがあります。

• ご自身の戸建ての客観的な相場観がわかる
• 各社の強みや販売戦略を比較できる
• 不動産会社の対応や担当者の質を見極められる

不動産一括査定サイトなどを利用すれば、手間をかけずに複数の会社へアプローチできるため、積極的に活用しましょう。

訪問査定で物件の魅力を最大限にアピールする

査定には、データのみで算出する「机上査定」と、実際に現地を見て評価する「訪問査定」があります。より正確で、物件の価値を反映した査定額を出してもらうためには、必ず訪問査定を依頼しましょう。

そして訪問査定の際には、担当者に物件の魅力を最大限アピールすることが、高額査定を引き出す鍵となります。

• 掃除と整理整頓：清潔感は第一印象を大きく左右します。特に水回り（キッチン、浴室、トイレ）や玄関は念入りに。
• 明るい空間の演出：照明をすべて点灯させ、カーテンを開けて自然光を取り込みましょう。
• アピールポイントの準備：リフォーム履歴、こだわりの設備、日当たりの良さ、近隣施設の利便性など、物件の長所をまとめたメモを用意しておくと効果的です。
• 必要書類の用意：権利証、購入時のパンフレット、固定資産税納税通知書などを準備しておくと、査定がスムーズに進み、信頼度も増します。

査定額の根拠を確認する（高すぎる査定の注意点）

複数の査定結果が出揃ったら、金額の高さだけで判断してはいけません。「なぜその査定額になったのか」という明確な根拠を必ず確認してください。

信頼できる担当者は、周辺の成約事例や市場データ、物件のプラス・マイナス要因を具体的に示しながら、査定額を論理的に説明してくれます。逆に、根拠が曖昧なまま高すぎる査定額を提示してくる会社には注意が必要です。

なお、査定額を比較検討する際には、家査定シミュレーションについても理解しておくことが非常に重要です。詳しくは、こちらの記事も併せてご確認ください。

＞＞戸建て売却を成功させる！家査定シミュレーションから相談ポイントまでを解説

【注意点】高く売ろうとする焦りが招く失敗とは？

「高く売りたい」という気持ちが強すぎるあまり、誤った判断をしてしまい、結果的に損をするケースは後を絶ちません。ここでは、高額売却を目指す上で絶対に知っておくべき注意点を解説します。

危険なサイン①：耳当たりの良い話ばかりする不動産会社

「お任せいただければ、どこよりも高く売りますよ」

「この物件なら、すぐに買い手が見つかります」

こういった耳当たりの良い言葉ばかりを並べる不動産会社には、最大限の警戒が必要です。彼らの目的は、売主を喜ばせて媒介契約を結ぶことだけかもしれません。

これは「高預かり」と呼ばれる悪質な手口の典型です。契約欲しさに意図的に相場より高い査定額を提示し、契約後に「やはり売れないので値下げしましょう」と提案してきます。このような会社に任せてしまうと、時間だけが浪費され、売却のチャンスを逃すことになります。

危険なサイン②：売れ残りによる「物件の新鮮味」の喪失

中古戸建ての売却において、物件の「新鮮味」は非常に重要です。物件情報が市場に出てから最初の1ヶ月〜3ヶ月が、最も購入希望者の注目を集めるゴールデンタイムだと言われています。

相場を無視した高い価格で売り出すと、この最も重要な期間に全く反響がなく、物件はあっという間に市場で埋もれてしまいます。そして、「あの物件、ずっと売れ残っているな」というネガティブなイメージが定着してしまうのです。

一度「売れ残り物件」のレッテルが貼られると、たとえ後から適正価格に値下げしたとしても、購入希望者からは「何か問題があるのでは？」「まだ高い」とスルーされてしまうケースが多くなります。新鮮味を失うことは、高額売却において致命的なのです。

だからこそ「正しい査定額」を提示する業者選びが最重要

上記の2つのリスクを回避するために、最も重要なことは何か。それは、データに基づいた「正しい査定額」を提示してくれる、誠実で実力のある不動産会社をパートナーに選ぶことです。

目先の高すぎる査定額に飛びつくのではなく、なぜその価格が妥当なのかを客観的なデータで示し、現実的な売却戦略を一緒に考えてくれる会社こそが、結果的にあなたの戸建てを「最も高く」売却してくれる会社なのです。

【実践編】ライバルに差をつける！高く売るための売却活動5つのコツ

信頼できる不動産会社を選んだら、いよいよ売却活動のスタートです。ここでは、他の物件に差をつけ、より高く売るための具体的な5つのコツをご紹介します。

コツ①：不動産市場の動向と最適な売却タイミングを見極める

不動産価格は常に変動しています。金利の動向や景気、税制の変更など、社会全体の動きを把握しておくことが重要です。また、一般的に不動産取引が活発になるのは、人の移動が多い1月～3月の春先と、9月～10月の秋口と言われています。この繁忙期に合わせて売却活動を開始できるよう、逆算して準備を進めるのが理想です。

コツ②：「第一印象が9割」を意識した内覧対策を徹底する

購入希望者が物件を直接見る「内覧」は、売却の成否を決める天王山です。内覧対策のポイントは「清潔感・明るさ・匂い」の3つです。

• 清潔感：玄関、リビングはもちろん、普段見過ごしがちな水回り、窓サッシ、ベランダまで徹底的に掃除する。
• 明るさ：内覧時にはすべての照明をつけ、カーテンやブラインドは全開にする。日中でも薄暗い部屋は照明でカバー。
• 匂い：ペットやタバコ、生活臭は自分では気づきにくいもの。換気を徹底し、無香料の消臭剤を活用する。香りの強い芳香剤は好みが分かれるため避けるのが無難。

コツ③：物件の魅力を引き出す「ホームステージング」を検討する

ホームステージングとは、売却する物件に家具や照明、小物を配置してモデルルームのように演出し、物件の魅力を最大限に引き出す手法です。プロに依頼すると費用がかかりますが、自分でできる範囲の「プチ・ホームステージング」でも効果はあります。

例えば、リビングに観葉植物を置く、ダイニングテーブルに綺麗なテーブルクロスをかける、殺風景な壁に絵を飾るなど、少しの工夫で部屋の印象は大きく変わります。

コツ④：リフォームは費用対効果を慎重に判断する

「高く売るためにリフォームした方が良い？」という質問は非常に多いですが、答えは「ケースバイケース」です。大規模なリフォームは、かけた費用を売却価格に上乗せできるとは限りません。買主が自分の好みにリフォームしたいと考えている場合も多いため、過度な投資は禁物です。

ただし、壁紙の剥がれやひどい汚れ、水漏れなど、明らかなマイナス点がある場合は、部分的な修繕を行うことで印象が良くなり、結果的に早期・高額売却につながる可能性があります。不動産会社と相談しながら、費用対効果を慎重に判断しましょう。

コツ⑤：売主が積極的に協力する姿勢を見せる

内覧希望が入った際に、できるだけ買主の都合に合わせてスケジュールを調整するなど、売主が売却活動に協力的な姿勢を見せることも大切です。担当者とのコミュニケーションを密にし、二人三脚で売却を進めるという意識が、不動産会社のモチベーションを高め、より良い結果を引き寄せます。

なお、内覧を成功させるためのさらに詳しい準備や当日の対応については、こちらの記事もぜひ参考にしてください。

＞＞【戸建て売却】内覧成功の秘訣！平均回数から準備、当日の対応まで徹底解説

【最終段階】スムーズな取引の締めくくり！売却後の手続きと税金

無事に買主が見つかり、売買契約を終えても、まだ手続きは残っています。最後まで気を抜かずに対応しましょう。

戸建て売却後の主な手続きと必要書類

物件の引き渡し日には、代金の決済と同時に、所有権を買主に移転するための「所有権移転登記」を行います。この手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。また、住宅ローンが残っている場合は、残債を完済し「抵当権抹消登記」の手続きも必要になります。引っ越しを済ませ、鍵や関係書類一式を買主に渡して、すべての取引が完了となります。

利益が出た場合に知っておきたい「譲渡所得税」と特別控除

戸建てを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税（合わせて譲渡所得税）が課税されます。

しかし、マイホームの売却であれば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「3,000万円の特別控除」という非常に有利な特例があります。多くの場合、この特例を利用することで税金がかからずに済みます。

この特例を適用するためには、たとえ税金が0円になる場合でも、必ず翌年に確定申告が必要ですので、忘れないようにしましょう。

まとめ：正しい知識と信頼できるパートナー選びが、戸建て高額売却の鍵

今回は、戸建てを相場より高く売るための具体的なコツと注意点について、網羅的に解説しました。

「高く売る」とは、単に無謀な高値で売り出すことではありません。それは、「正しい知識で準備と戦略を練り、物件の価値を最大限に引き出し、信頼できるパートナーと協力して、最適な価格で売却を成功させること」です。

• 準備段階：複数社に査定を依頼し、正しい相場観と査定の根拠を把握する。
• 注意点：「高預かり」の甘い言葉に惑わされず、物件の新鮮味を失わないようにする。
• 売却活動：タイミングを見極め、内覧対策を徹底するなど、地道な努力を惜しまない。
• 最も重要なこと：これらすべてを成功に導く、誠実で実力のある不動産会社を選ぶ。

この記事で得た知識を参考に、ぜひあなたの大切な戸建ての価値を最大化し、満足のいく売却を実現していただければ幸いです。

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