戸建て（実家）の売却で後悔しない！悲劇を避ける10のポイント2025.01.14

戸建て（実家）売却で後悔する典型的な失敗例

「戸建て（実家）を売却して後悔してしまった……」

「やっぱり戸建て（実家）は売るべきじゃなかった……」

戸建て（実家）を売却した人のなかには、このような後悔の念を抱いている方も少なくありません。

最初に、戸建て（実家）売却で後悔してしまう理由や失敗例についてご紹介していきます。

空き家になった戸建て（実家）を本来より低い価値で手放してしまった

最初にご紹介する戸建て（実家）売却で後悔する失敗例は、「空き家になった戸建て（実家）を本来より低い価値で手放してしまった」ケースです。

戸建てを空き家として放置していると、建物や設備が劣化しやすくなります。その結果、買い手に与える印象が悪くなり、売却価格が大きく下がる可能性があります。

さらに、時間が経つほど市場価値が低下してしまうので、不動産会社からも適切な査定を得にくくなることがあります。

空き家になった戸建て（実家）売却での失敗を避けるためには、売却を決めたら早めに動き出すことを意識したり、空き家の状態であっても掃除やメンテナンスを心がけたりすることが大切です。

戸建て（実家）を相続して売却したら税金が多くかかった

続いてご紹介する戸建て（実家）売却で後悔する失敗例は、「戸建て（実家）を相続して売却したら税金が多くかかった」ケースです。

相続した不動産を売却する際には、譲渡所得税や相続税がかかる場合があります。特に、相続時の評価額や売却額が適切に計算されていないと、予想以上の税金を支払うことになることもあります。

戸建て（実家）を相続して売却したら税金が多くかかってしまう失敗を防ぐためには、専門家（税理士や弁護士）に相談して税制の基本を理解したり、相続発生後は早めに税務相談を受けたりすることが有効です。

戸建て（実家）の売却が難航して固定資産税を長く払った

続いてご紹介する戸建て（実家）売却で後悔する失敗例は、「戸建て（実家）の売却が難航し固定資産税を長期間支払うことになってしまった」ケースです。

戸建て（実家）を売却するまでの期間が長引くと、その間も固定資産税や維持費を払い続けることになります。特に、不動産の状態が良くない場合や買い手が見つかりにくい市場だと、売却までのコストが大きく膨らんでしまうリスクがあります。

戸建て（実家）の売却が難航してしまう対応策としては、売却前にリフォームやクリーニングを検討したり、販売価格を市場価格に合わせて設定したりすることが有効です。

戸建て（実家）の売却までに形見分けができなかった

最後にご紹介する戸建て（実家）売却で後悔する失敗例は、「戸建て（実家）の売却までに形見分けができなかった」ケースです。

戸建て（実家）の売却前に遺品整理や形見分けを行っていないと、家族間でトラブルが発生する場合があります。また、急いで家を売却する場合、大切な品物が処分されてしまって後悔するといったケースも存在します。

戸建て（実家）の売却までに形見分けができない失敗を避けるためには、家の売却前に家族全員で形見分けの時間を確保したり、専門の遺品整理業者に相談したりするのが良いでしょう。

実家や相続物件の売却で後悔を防ぐ5つの方法

戸建て（実家）売却で後悔する典型的な失敗例が分かったところで、続いては実家や相続物件の売却で後悔を防ぐための5つの方法について見ていきましょう。

実家を売却する流れを理解しておく

実家を売却するには、一般的な不動産売却の流れを知ることが重要です。しかし、相続した不動産を売却する場合、相続特有の手続きが必要になります。

この流れを理解していないと、実家売却時の手続きに時間がかかり、思わぬトラブルに発展する可能性があります。

まず、一般的な不動産売却の流れをご紹介します。

1. 1.不動産会社に査定を依頼：市場価格を把握する
2. 2.媒介契約の締結：不動産会社と売却活動を開始する契約を結ぶ
3. 3.販売活動開始：広告や内覧会を通じて買い手を探す
4. 4.売買契約の締結：買い手が決まり契約を交わす
5. 5.引き渡し手続き：物件を買い手に引き渡し、売却益を受け取る

実家を相続して売却する場合、上記に加えて以下の手続きが必要となります。

1.相続登記を行う

実家など相続した物件を売却するためには、まず所有権を故人から相続人に移す必要があります。これを「相続登記」といい、法務局で手続きを行います。

相続登記で必要な書類は以下の通りです。

• 被相続人の戸籍謄本
• 相続人全員の戸籍謄本
• 遺産分割協議書（相続人全員が合意した内容を記載）
• 固定資産税評価証明書

2.相続税の申告と納税

相続税が発生する場合は、相続開始後10か月以内に申告と納税を済ませる必要があります。相続税評価額が家の売却価格に影響するため、事前に相続税評価額の計算をしておくことが重要です。

3.遺産分割協議を行う

相続人が複数いる場合は、遺産分割協議を行いって物件の取り扱いについて全員の合意を得る必要があります。実家の売却益の分配方法についても、売却前に話し合っておくとスムーズです。

4.相続後の名義変更と売却準備

相続登記を完了させたら、先程ご紹介した一般的な不動産売却の流れに進みます。

これらの手続きには時間がかかるため、相続が発生した段階で早めに専門家（司法書士や税理士）に相談することをおすすめいたします。相続の流れを理解していれば、スムーズに売却を進めることができるので、トラブルを未然に防ぎやすくなります。

実家の相続や売却益に関する税金の知識を身につける

実家を相続して売却する際には、何種類かの税金が発生します。実家売却時に発生する税金を理解しておくことで、予想外の出費を防ぎ、スムーズな手続きを進めることができます。

実家売却時に発生する主な税金と概要は、以下のとおりです。

1.抵当権抹消の登録免許税

抵当権が設定されている不動産を売却する場合、抵当権の抹消手続きが必要です。

抵当権の抹消手続きを行う際、以下の登録免許税がかかります。

• 税額：不動産1個につき1,000円
• 手続き：司法書士に依頼する場合は別途報酬が必要です。

2.印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書に貼る収入印紙の費用です。不動産の売却価格に応じて、印紙税額は変化します。

印紙税額の目安

• 500万円超1,000万円以下：5,000円
• 1,000万円超5,000万円以下：10,000円
• 5,000万円超1億円以下：30,000円

3.相続税

相続税とは、相続によって取得した不動産に課される税金です。

相続税では、法定相続分に応じた取得額に基づき、以下の税率が適用されます。

• 税率：10％～50％（取得金額に応じて異なる）
• 控除や特例：基礎控除や特例を活用することで税額を抑えられる場合があります。

4.相続登記の登録免許税

相続登記の登録免許税とは、相続した不動産の名義を変更する際にかかる税金です。

相続登記の登録免許税に必要な税額は以下のとおりです。

不動産の固定資産税評価額×0.4％

例：評価額が1,000万円の場合、登録免許税は4万円

5.譲渡所得税

譲渡所得税は、相続した不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合に課税される税金です。

不動産の所有期間により、以下のように税率が異なります。

• 所有期間が5年以上（長期譲渡所得）：課税所得×15％
• 所有期間が5年以下（短期譲渡所得）：課税所得×30％

譲渡所得税の計算式

譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－控除額

譲渡所得税の注意点

• 取得費が不明な場合、売却価格の5％が取得費としてみなされます。
• 譲渡費用には不動産仲介手数料やリフォーム費用などが含まれます。

これらの税金をしっかりと理解することで、相続や売却時の計画が立てやすくなります。不安がある場合は、税理士や司法書士に相談するのが最善です。

実家の売却にかかる費用をしっかり理解する

実家を売却する際、税金以外にもさまざまな費用が発生します。税金以外にかかる費用を把握せずに実家の売却を進めると、最終的な利益が思ったよりも少なくなることがありますので注意が必要です。

実家の売却にかかる税金以外の費用としては、主に以下が挙げられます。

• 不動産会社への仲介手数料：売却額の3％＋6万円（＋消費税）が一般的
• リフォームや修繕費用：物件の状態を改善するために必要
• 登記や書類作成費用：相続登記や名義変更の手続きにかかる費用
• 引っ越しや片付け費用：家財道具の整理や引き渡し準備

上でご紹介した費用をあらかじめ見積もって資金計画を立てることで、実家売却の際に予期せぬ出費を抑えることができます。

相続前後どちらのタイミングで売却するのが適切か判断する

相続した実家を売却する際、相続前と相続後のどちらで売却するかによって、税金や利益に大きな影響があります。適切なタイミングを判断するためには、売却額や遺産総額、税金の特例をよく理解しておくことが重要です。

はじめに、相続前に売却する場合のメリットをお伝えします。

譲渡所得の特別控除が適用

居住用不動産を売却した場合、譲渡所得から3,000万円が控除されます。

これにより、譲渡所得税の負担を軽減できるため、売却益を多く残せます。

相続財産に含めなくて良い

売却益を現金化しておくことで、相続時の財産評価額を抑えることが可能です。

特に、購入時よりも売却額が高い場合は、相続前の売却を検討する価値があります。

一方、相続後に売却する場合のメリットは以下のとおりです。

相続税の課税額を抑えられる

不動産は現金に比べて評価額が低くなる場合が多いため、相続税の負担を軽減できます。

遺産分割後の売却が可能

相続人全員が合意して分割後に売却すれば、売却益の分配がスムーズになります。

ただし、遺産総額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合は相続税が発生するため、その税額を計算した上で判断することが重要です。

売却タイミングの判断ポイント

続前後どちらのタイミングで売却するべきかのタイミングを見極める際は、以下を考慮すると良いでし続前後どちらのタイミングで売却するべきかのタイミングを見極める際は、以下を考慮すると良いでしょう。

1. 1,売却額が購入時より高いか低いか
   売却益が見込める場合は相続前の売却を検討するのがおすすめです。
2. 2,遺産総額が基礎控除を超えるか
   基礎控除内であれば相続後の売却も選択肢に入れましょう。
3. 3,相続人間の合意状況
   相続人が複数いる場合、相続後に売却する方がトラブルを防ぎやすいです。

最も適切なタイミングで実家を売却するには、不動産の価値や税金の特例を正確に把握することが必要です。税理士や不動産会社に相談しながら、最も有利なタイミングを見極めて売却しましょう。

家族みんなで売却について話し合う時間を設ける

実家を売却して多いのが、「実家を売却してみたら寂しくなった……」という感想です。

実家は家族の思い出がたくさん詰まった場所です。売却益だけを考えるのではなく、各々の家族が実家を売却することを本当に望んでいるのかどうか、売却前に話し合う時間を設けることも大切です。

戸建て（実家）売却で後悔しないための5つのポイント

ここからは、実家に限らず戸建て（実家）売却で後悔しないための5つのポイントについてご紹介していきます。

家の中はできるだけ綺麗な状態を保っておく

家の中が整理されていないと、買い手が物件に良い印象を抱きにくいです。。また、家の中が汚れていたり力勝っていたりすると、購入後のリフォームや清掃のコストを懸念され、価格交渉で不利になる場合もあります。

そのため、不要な家具や荷物を片付けたり、キッチンや浴室を中心に床や壁の汚れを清掃したりすることで、買い手に良い印象を与えることができるでしょう。その結果として、スムーズな売却につながる可能性が高まります。

必ず複数の不動産会社に査定を依頼する

戸建て（実家）を売却するときは、必ず複数の不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。

1社だけの査定額を鵜呑みにしてしまうと、本来の市場価格より低い金額で売却することになるリスクがあります。不動産の価値は地域やタイミングによって異なるため、複数の会社に査定を依頼することが重要です。

不動産会社に丸投げしない

戸建て（実家）の売却を不動産会社にすべて丸投げしてしまうと、売却活動の進捗や価格設定が売主の意図と異なる方向に進むことがあります。

そのため、定期的に進捗確認を行ったり、状況に応じて価格など売却計画の見直しを提案したりするなど、売主自身も積極的に売却に関与していくことが大切です。

すぐに売却できなくても焦って売らない

「早く売りたい」という焦りから、価格を下げたり条件を妥協したりすると、結果的に損をしてしまうことがあります。

特に、タイミングや市場状況を無視した売却は後悔の原因になりやすいので、市場価格と需要を事前にしっかり調べるなど、焦って売らないための工夫が重要になります。

信頼できる不動産会社に依頼する

戸建て（実家）を売却するときは、不動産会社の選び方によって売却の結果が大きく変わります。

また、信頼性が低い不動産会社に依頼すると、不適切な価格設定により利益が少なくなったり、売却活動の遅れにつながったりすることがあります。

次の項目では、戸建て（実家）を売却時に信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントについてご紹介していきます。

戸建て（実家）売却時に信頼できる不動産会社を選ぶには？

戸建て（実家）売却時に信頼できる不動産会社を選ぶポイントとしては、以下が挙げられます。

不動産売却の経験が豊富かどうか

不動産売却経験が豊富な不動産会社は、売却活動において効率的かつ効果的な戦略を立ててくれます。特に、似たような物件の売却実績がある会社は、地域特性や買い手の傾向を熟知しているため信頼することができるでしょう。

営業担当者の対応が優れているかどうか

戸建て（実家）の売却では、不動産売却は担当者とのやり取りが大きな鍵となります。

対応が良い営業担当者であれば、売却活動を安心して任せられますが、対応が不十分な営業担当者の場合だとストレスや売却トラブルが生じる可能性があります。

営業担当者の良し悪しを判断するポイントとしては、以下のポイントを参考にしてください。

• 丁寧で迅速な連絡対応をしてくれるか
• こちらの質問に対し分かりやすく説明してくれるか
• 売却計画や見積もりの根拠を明確に提示できるか
• 強引な契約を迫らないか

売却したい物件と同じ地域に営業店舗があるか

売却を依頼したい不動産会社が、物件の所在地近くに営業拠点を持っている場合、その地域特有の事情を深く把握している可能性が高いです。

また、売却したい物件と同じ地域に営業店舗があることで、近隣の不動産取引実績が多かったり、地元の買い手との繋がりが強かったりするメリットも期待できます。

不動産の査定額に根拠があるかどうか

大切な戸建て（実家）を売却する際は、不動産の査定額に根拠があるかどうかというポイントがとても大切です。

なぜなら、査定額に根拠がない場合だと、売却価格を高く設定しすぎて買い手が見つからなかったり、低く設定しすぎて損をしたりするリスクが高まってしまうためです。

不動産の査定額の根拠を確認する方法としては、以下が考えられます。

• 査定書を見せてもらい、具体的な計算方法を確認する
• 近隣の類似物件の取引事例を教えてもらう
• 価格設定の理由について詳しく説明してもらう

不動産査定額の根拠を示せない不動産屋は、前述したようなリスクがあるため、依頼を再検討したほうが賢明でしょう。

姫路市の戸建て（実家）売却ならトップ住宅販売へ

この記事では、戸建て（実家）の売却を検討している方に向けて、「戸建て（実家）売却で後悔する典型的な失敗例」、「実家や相続物件の売却で後悔を防ぐ5つの方法」、「戸建て（実家）売却で後悔しないための5つのポイント」、「戸建て（実家）売却時に信頼できる不動産会社を選ぶポイント」などについてご紹介してきました。

トップ住宅販売は、兵庫県姫路市を中心に30年に渡って不動産売却を対応してまいりました。トップ住宅販売に売却を依頼するメリットを、以下に簡単にまとめます。

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