【築40年の戸建て売却】「価値ゼロ」は本当？高く売るための相場理解と失敗しない業者選びのコツ2026.01.06

築40年の戸建ての価値と市場動向

まず、築40年の物件が市場でどのように評価されるのかを見ていきましょう。「建物価値ゼロ」という言葉をそのまま信じ込むのではなく、内訳を理解することが大切です。

木造住宅の資産価値と「法定耐用年数」の壁

日本の不動産評価において、木造住宅の法定耐用年数は「22年」と定められています。一般的に、築20〜25年を過ぎると、税務上や金融機関の評価上の建物価値は、ほぼ底値になります。

築40年の場合、残念ながら「建物そのもの」に数百万円単位のプラス査定がつくケースは稀です。しかし、これはあくまで「建物の箱としての評価」であり、「住めない」という意味ではありません。

近年はリノベーションブームもあり、古民家風の物件や、躯体（骨組み）を生かしてリフォームしたいという需要も一定数存在します。

築40年でも「土地」としての価値は残る

建物価格がゼロと評価されたとしても、不動産の価値がなくなるわけではありません。戸建て売却の大きな強みは、「土地」がついていることです。

特に、立地条件が良い場所や、整形地（形の良い土地）であれば、建物が古くても土地価格として十分な高値で取引されます。「古家付き土地」として売り出し、購入者が解体して新築を建てるケースも多いため、土地の相場を把握することが売却の第一歩となります。

市場動向の変化と中古住宅需要

新築価格の高騰により、中古戸建ての需要は年々高まっています。「駅近などの好立地を安く手に入れて、自分好みにリノベーションしたい」という層にとって、築40年の物件は「素材」として魅力的に映ることもあるのです。

築年数が家の売却相場に与える影響や、査定額が決まる仕組みなどについて詳しくは、以下の記事でも解説していますので参考にしてください。

＞＞築年数が家の売却相場に与える影響は？査定額の仕組みから高く売るコツまで徹底解説

築40年の一戸建てが売れにくい理由

築40年の戸建てに一定の需要があるとはいえ、築浅の物件に比べて売却のハードルが高いことは事実です。

ここからは、築40年の物件が「売れにくい」と言われる具体的な3つの理由を解説していきます。

旧耐震基準による「安全性」への懸念

築40年の戸建て物件で最もネックになるのが「耐震基準」です。1981年（昭和56年）6月1日に建築基準法が改正され、耐震基準が大きく変わりました。これ以前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」、これ以降は「新耐震基準」と呼ばれます。

現在、築40年を超える戸建て物件の多くは「旧耐震基準」で建てられており、購入希望者にとっては以下の懸念点・デメリットが存在します。

• 大地震への倒壊リスクへの懸念
• 住宅ローン控除が受けにくい（耐震適合証明書が必要など）
• 登録免許税や不動産取得税の軽減措置対象外になることがある

これらの理由から、買い手が二の足を踏んだり、金融機関からの融資が下りにくかったりすることが、築40年の戸建て物件が売れにくい最大の要因です。

リフォーム・修繕費用の不透明さ

築40年ともなると、見た目は綺麗でも内部の劣化が進んでいる可能性があります。

例えば、以下のような点が懸念材料として挙げられます。

• 給排水管の老朽化（赤水や水漏れ）
• シロアリ被害
• 雨漏りの履歴
• 断熱性能の低さ

購入希望者は、物件価格に加えて「あとどれくらいリフォーム費用がかかるのか」をシビアに見積もります。見えない瑕疵（かし）への不安から、購入申し込みが入らないケースも多々あります。

住宅ローンの審査が厳しくなる

購入希望者が築40年の戸建て物件を気に入っても、融資面でのハードルにより取引が成立しないケースも少なくありません。建物の担保価値が十分に評価されないため、希望額に満たない融資しか受けられなかったり、返済期間が通常より短く制限されたりするためです。

その結果、潤沢な自己資金を持つ現金購入者や、多額の頭金を用意できる限られた層のみが購入対象となり、本来獲得できたはずの販売機会を逃すことになってしまいます。

築40年の一戸建てを売却するための方法

では、こうしたハードルを乗り越えて築40年の一戸建てを売却するにはどうすればよいのでしょうか。

ここからは、物件の状態や売主様の事情に合わせて、3つのアプローチをご紹介します。

1. 「古家付き土地」として現状のまま売る

「古家付き土地」として現状のまま売る方法は、最も一般的な築40年物件の売却方法です。建物を解体せず、そのままの状態で売りに出します。

メリット：

• 解体費用（100万〜200万円程度）を先行して支払う必要がない。
• 固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例）を維持できる。
• 買い手が「リノベーションして住む」か「解体して新築を建てる」かを選べる。

デメリット：

• 内覧時に古さが目立ち、印象が悪くなることがある。
• 契約不適合責任（売却後に欠陥が見つかった場合の責任）の免責特約などを慎重に設定する必要がある。

2. 解体して「更地」として売る

築40年の一戸建てを売却する2つ目の方法は、建物を壊して更地にしてから引き渡す方法です。

メリット：

• 買い手はすぐに新築工事に着手できるため、土地を探している層にアピールしやすい。
• 地中埋設物などのリスクを事前に確認・処理できる。
• 建物の古さによるマイナスイメージを払拭できる。

デメリット：

• 解体費用は売主負担となる。
• 解体後に売れ残った場合、翌年の固定資産税が最大6倍にはね上がるリスクがある。

※解体すべきかどうかの判断は非常に難しいため、独断で解体せず、必ず不動産会社に相談してから決めることを強くお勧めします。

3. 不動産会社による「買取」を利用する

最後にご紹介する築40年物件の売却方法は、一般の個人（仲介）ではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。

メリット：

• 売却までのスピードが早い（最短数日〜1ヶ月）。
• 契約不適合責任が免責されるケースが多い（売却後のクレームリスクがない）。
• 室内が散らかっていても、そのまま引き渡せる。

デメリット：

• 市場相場（仲介価格）の7〜8割程度の価格になることが一般的。

【重要】「高く売りたい」が命取り？査定額の罠と売れ残りのリスク

築40年の物件を売却する際、多くの売主様が陥りやすい「失敗のパターン」があります。それは、「最初に高い査定額を出した会社に依頼してしまう」ことです。

ご自身の物件を、「少しでも高く売りたい」と考えるのは当然のことです。しかし、その心理を利用する不動産会社がいることを知っておく必要があります。

耳障りの良い「高額査定」の裏側

不動産の一括査定サイトなどを利用すると、数社から査定結果が届きます。その際、A社は2,000万円、B社は2,100万円、しかしC社だけ「2,800万円で売れます！」と言ってきたとします。

多くの人はC社に依頼したくなると思います。しかし、ここに大きな落とし穴があります。大手や一部の不動産会社の中には、「とにかく媒介契約（売却の依頼）を取りたいから、相場よりあえて高い金額を提示する」という営業手法をとるところがあります。

彼らの目的は、「高く売ること」ではなく「まず自社で物件を預かること」です。そして、預かった後で、「反響がないので値下げしましょう」と提案すればいい、と考えているケースが非常に多いです。

物件の「新鮮味」が失われる恐怖

「最初は不動産市場に物件を高く出して、売れなければ下げればいい」

そう考える方もいるかもしれませんが、これは不動産売却において非常にリスクが高い売却戦略になります。不動産市場において、売り出し直後の物件は「新着物件」として最も注目を浴びます。この「新鮮味」がある時期こそが、高値で売れる最大のチャンスです。

しかし、相場とかけ離れた高値で売り出すと、買い手はつきにくくなります。ご自身の物件が数ヶ月間売れ残り、検索サイトにずっと掲載され続けると、購入検討者からは以下のように見られてしまいます。

「この物件、ずっと売れ残っているな」

「何か重大な欠陥があるんじゃないか？」

「人気がない物件なんだな……」

一度このような「売れ残り」のレッテルを貼られてしまうと、その後あわてて適正価格に値下げしても、「もっと安くなるはずだ」と足元を見られたり、そもそも検討の土俵に乗らなくなったりしてしまいます。

結果的に「相場以下」でしか売れなくなる

高値でスタートし、だらだらと値下げを繰り返した結果、最終的な成約価格が、最初から適正価格で売り出していた場合よりも安くなってしまうケースは非常に多く見受けられます。

「あの時、欲張らずに適正価格で出していれば、半年も無駄にせず、もっと高く売れたのに……」

そんな後悔をしないために必要なのは、「売れる根拠のある適正価格」を正直に伝えてくれる不動産会社を選ぶことです。

築40年の売却成功は「正しい査定」ができる業者選びで決まる

築40年の物件売却を成功させる鍵は、「高値を言う業者」ではなく、「正しく査定し、戦略を持って売ってくれる業者」を選ぶことが大切です。

特に、築40年以上の古い物件の売却には、地域の特性や市場の微細な動きを熟知している必要があります。

ここからは、弊社「トップ住宅販売」の取り組みと強みについて少しお話しさせてください。

姫路市・加古川市で35年！代表自らが行う「ムラのない適正査定」

弊社「トップ住宅販売」は、姫路市・加古川市で35年以上にわたり不動産売却をお手伝いしてきました。トップ住宅販売の最大の特徴は、代表である私自らが、すべての査定と対応を行うということです。

大手不動産会社では、担当者の経験年数や能力によって査定額や対応の質に大きな「ムラ」が生じます。また、ノルマに追われた担当者が、契約欲しさに無責任な高額査定を出すことも珍しくありません。

一方、弊社では、代表が長年の経験と地域の成約事例に基づき、「実際に売却可能な価格」を精緻に算出します。

「他社より査定額が低い」と感じられることがあるかもしれませんが、それは「お客様にぬか喜びをさせ、後で値下げをお願いするような無責任なことはしたくない」という誠意の表れでもあります。

結果として、弊社の査定額は実際の成約価格との誤差が極めて少なく、「予定通りの金額で、スムーズに売れた」と多くのお客様に喜んでいただいております。

なお、「高すぎる査定額」に隠されたカラクリと対処法についてさらに詳しくは、以下の記事をご覧ください。

＞＞戸建ての査定額が高すぎる？そのからくりとリスク、騙されないための対処法を徹底解説

トラブル物件や複雑な事情にも対応

築40年以上が経過した戸建て物件の売却では、単に家の売買だけでなく、様々な事情が絡むことがあります。

• 相続した実家の遺産分割協議
• 離婚に伴う財産分与と売却
• 急な転勤による早期売却
• 境界確定や測量の問題

こうしたデリケートな問題や法的な手続きが必要なケースでも、トップ住宅販売なら経験豊富な代表が親身になってサポートいたします。マニュアル通りの対応ではなく、お客様一人ひとりの人生に寄り添った解決策をご提案できるのが、地域密着企業「トップ住宅販売」の強みです。

まとめ：築40年の家を「負動産」にしないために

この記事では、築40年の戸建て物件の売却について、築40年の戸建てのリアルな市場価値、売れにくいと言われる本当の理由、そして「失敗しない業者選び」について詳しく解説してきました。

古い家だからといって、決して売れないわけではありません。しかし、新築や築浅物件と同じ感覚で売ろうとすると、思わぬ落とし穴にはまるリスクがあります。

「築40年だし、どうせ売れないだろう……」

「一番高い査定額を出した会社に任せよう……」

上記のように考えてしまう前に、地域の相場を熟知し、裏付けのある「適正な価格」を伝えてくれる不動産会社へ相談してみることをおすすめいたします。

戸建て売却のご相談ならトップ住宅販売へ

姫路市や加古川市で戸建て住宅の売却でお悩みなら、地域で35年以上の実績を誇るトップ住宅販売にご相談ください。当社は大手のように査定価格が不自然に高くなることはなく、代表自らが対応してムラのない適正査定を行い、市場価格に近い売却価格をご提示いたします。

高すぎる査定であとから値下げを余儀なくされるケースも多いなか、当社では過去の豊富な売却データと地域密着の経験をもとに、誤差の少ない査定価格を算出。離婚や転勤などのトラブル時にも迅速に対応し、スムーズな売却へと導きます。

姫路市や加古川市で戸建売却を考えていて、「本当に売れる価格」が知りたい方、安心して売却をお任せしたい方は、ぜひ一度「トップ住宅販売」へお問い合わせください。

＞＞お問い合わせ ｜ 不動産の売却/買取/購入/賃貸のお悩みはトップ住宅販売で解決|姫路市・加古川市