相続した戸建てを売却する完全ガイド｜流れ・メリット・失敗しない業者選びのポイント2026.01.06

相続した戸建てを売却する前に知っておくべき「相続登記」

相続した戸建てを売却しようと考えたとき、真っ先に不動産会社へ相談したくなると思いますが、その前に必ず確認しておかなければならない「法的な手続き」があります。それが相続登記です。

これまでは「急いで行わなくても大きな問題はない」とされてきた相続登記ですが、近年の法改正により売却を検討している方だけでなく、すべての相続人にとって無視できない重要なステップとなりました。

ここでは、売却のスタートラインに立つための準備である「相続登記（名義変更）」について解説していきます。

相続登記（名義変更）は売却の大前提

相続した戸建てを売却するためには、まず最初に行わなければならない手続きがあります。それが「相続登記」です。不動産の名義が亡くなられた方（被相続人）のままでは、たとえ相続人全員が同意していたとしても、第三者に売却（売買契約）することはできません。

まず遺言書の有無を確認し、遺言書がない場合は相続人全員で「遺産分割協議」を行います。「誰が」「どの不動産を」「どのくらいの割合で」相続するかを話し合い、その結果に基づいて法務局で名義変更の手続きを行う必要があります。

この「相続登記」を経て、初めて不動産は「売却可能な資産」となります。

2024年4月から相続登記が義務化されました

これまでは任意だった相続登記ですが、所有者不明土地問題の解消を目的として、2024年4月1日から義務化されました。

「不動産を取得したことを知った日から3年以内」に相続登記を行う必要があり、正当な理由なく手続きを怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。

売却の意思が固まっていなくても、相続が発生した段階で早めに司法書士等の専門家へ相談し、手続きを済ませておくことが、将来のスムーズな売却につながります。

相続した戸建てを売却する3つの大きなメリット

愛着のある実家を手放すことには、心理的な抵抗があるかもしれません。しかし、もし誰も住む予定がないのであれば、売却することには現実的かつ大きなメリットがあります。

1. 維持管理の手間と金銭的コストからの解放

戸建て住宅は、人が住んでいなくても所有しているだけでコストがかかります。

毎年必ず課税される「固定資産税」や「都市計画税」に加え、建物の劣化を防ぐための定期的な通風、庭木の剪定、夏場の草むしりなど、維持管理には多大な労力が必要です。遠方にお住まいの場合は、通うための交通費も馬鹿になりませんし、管理業者に委託すれば月々の費用が発生します。

また、空き家のまま放置して「特定空家」に指定されてしまうと、固定資産税の優遇措置が受けられなくなり、税額が最大6倍に跳ね上がるリスクもあります。売却することで、これらの精神的・金銭的負担から一気に解放されます。

2. 資産の現金化による遺産分割の円滑化

不動産は、現金のようにきれいに分けることが難しい資産です。

相続人が複数いる場合、「長男が家を継ぐ代わりにお金を払う（代償分割）」や「土地を分筆して分ける（現物分割）」といった方法もありますが、評価額の認識違いや土地の形状などで揉める原因になりがちです。

不動産を売却して現金に換える「換価分割」を行えば、売却代金から諸経費を引いた残りを1円単位で公平に分配することができます。これは、親族間での「争続」を防ぐための非常に有効な手段です。

3. 税制上の優遇措置（3,000万円特別控除）の活用

相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が利用できる可能性があります。

本来、不動産売却で利益が出ると約20%〜39%の税金がかかりますが、この特例を使えば大幅な節税になります。

ただし、この特例には「昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（耐震基準の適合が必要）」や「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること」など、細かい条件と期限があります。このメリットを最大限享受するためにも、早めの行動が不可欠です。

相続した戸建てを売却する際の注意点と「業者選び」の真実

ここが本記事で最もお伝えしたい重要なポイントです。

相続した実家を少しでも高く売りたいと願うのは当然のことですが、その「高く売りたい」という心理を突いた落とし穴にはまり、結果的に大損をしてしまう売主様がとても多いです。

ここでは、不動産業界の裏側とも言える「査定の仕組み」と「物件の鮮度」について解説していきます。

甘い言葉には要注意！「高すぎる査定額」の罠

不動産の売却を検討する際、複数の不動産会社に査定を依頼することが一般的です。一括査定サイトなどを利用すると、A社は3,000万円、B社は3,500万円、C社は4,000万円といった具合に、査定額に大きな差が出ることがあります。

ここで多くの人が、「査定額が一番高い4,000万円のC社にお願いしよう」と考えてしまいます。しかし、これこそが失敗の入り口です。

なぜなら、一部の不動産会社（特に大手やノルマの厳しい会社）は、「実際にはその価格では売れないとわかっていても、とりあえず媒介契約（売却の依頼）を取るために、相場より大幅に高い査定額（高預かり）」を提示することがあるからです。

売主様からすれば「高く売れるなら嬉しい」と思って契約しますが、当然ながら相場とかけ離れた価格では買い手はつきにくくなってしまいます。

物件の「新鮮味」が失われるリスク

相場より高い価格で売りに出すと、どのような事態が起こるでしょうか。

物件情報は「REINS（レインズ）」や「SUUMO」「アットホーム」などのポータルサイトに掲載されます。今、家を探している購入検討者は、これらのサイトを毎日チェックし、エリアの相場をよく理解しています。

相場より高い物件が出ると、彼らは「この物件、相場より高いな」「割高だ」と判断し、問い合わせすらしません。これを「市場からスルーされる」状態と言います。

問題はその後です。全く売れないため、不動産会社の担当者は「反響がないので価格を下げましょう」と提案してくる可能性が高いです。そして、売主様も仕方なく価格を下げる場合が多いです。

しかし、一度市場に出てから長期間売れていない物件は、購入検討者から見れば「ずっと売れ残っている物件」＝「何か売れない理由（欠陥など）があるのではないか」というネガティブなレッテルを貼られてしまいます。

これを不動産業界では、「物件の新鮮味がなくなる」や「物件が汚れる」と表現します。スーパーのお刺身と同じで、出したばかりの時は新鮮で魅力的ですが、時間が経って値引きシールが貼られた商品は、たとえ品質に問題がなくても魅力が半減して見えてしまうのです。

結果的に「相場以下」でしか売れなくなる

一度「売れ残り」のイメージがつくと、適正価格に戻しても反応が鈍くなります。最終的には、足元を見られ、大幅な値引き交渉に応じざるを得なくなったり、買取業者に安く買い叩かれたりするケースが多く見受けられます。

つまり、「最初に高すぎる査定額を出した会社」を選んだせいで、最終的には「本来売れるはずだった適正価格よりも安く売ることになる」という結果を招いてしまうことが非常に多いのです。

本当に「高く売る」ために必要なのは「適正価格」を知ること

不動産売却で成功する唯一の方法は、最初から市場相場を見極めた「適正価格」で売り出すことです。適正価格であれば、物件の「新鮮味」があるうちに、購入意欲の高い層（そのエリアで探している人）の目に留まります。

「この価格で、この条件なら買いだ！」と思ってもらえれば、売り出し直後に満額での申し込みが入ることも珍しくありません。競合が現れれば、値引きなしでスムーズに成約に至ります。

「耳障りの良い高い査定額」ではなく、「なぜその金額なのか」という根拠を明確に示し、売れる戦略を持っている業者を選ぶことが、最終的に手元に残るお金を最大化する秘訣です。

なお、「高すぎる査定額」に隠されたカラクリと対処法については、以下の記事でも詳しくご紹介しています。

＞＞戸建ての査定額が高すぎる？そのからくりとリスク、騙されないための対処法を徹底解説

相続した戸建てを売却する必要な書類

スムーズに査定・売却を進めるために、手元にあると良い書類をまとめました。すべて揃っていなくても相談は可能ですが、権利証などは重要です。紛失している場合でも手続き方法はありますのでご安心ください。

登記済権利証（または登記識別情報通知）

いわゆる「権利証」です。平成17年以降に登記された場合は、12桁の符号が記載された「登記識別情報通知」になっています。その不動産の真の所有者であることを証明し、売却の意思確認をするための最重要書類です。

土地測量図・建物図面

土地の形状や正確な面積、建物の配置や間取りがわかる図面です。古い戸建ての場合、測量図が法務局に備え付けられていないケースも多く、その場合は売却に際して新たに隣地との境界確定（測量）が必要になることがあります。

固定資産税納税通知書

毎年春頃に役所から届く書類です。不動産の評価額や年間の税額が詳細に記載されており、売却時の諸費用の計算や、登記にかかる登録免許税の算出、さらには固定資産税の日割り精算の根拠として必要になります。

身分証明書・印鑑証明書・実印

売買契約や所有権移転の登記手続きにおいて、本人確認および書類への捺印のために必要になります。印鑑証明書は、原則として発行後3ヶ月以内のものが求められるため、タイミングを合わせて取得します。

遺産分割協議書

相続人が複数いる場合、相続登記の際に必ず作成します。誰がその不動産の権利を引き継いだのかを証明する補完資料として、不動産会社や司法書士が確認を行う際に必要となります。

建築確認済証・検査済証

建物が建築当時の建築基準法に適合して建てられたことを証明する書類です。特に古い家屋では紛失しているケースも多いですが、これがあることで買主様が住宅ローンを組みやすくなるなど、売却を有利に進めるプラス評価につながります。

相続した戸建てを売却する際の流れと手続き

実際に売却を進める際の標準的な流れを解説します。相続案件は通常の売却に加え、遺品整理などの作業が必要になるケースがあります。

1. 相続人の確定と遺産分割協議

まずは戸籍謄本等を集めて相続人を確定し、誰が不動産を相続するかを決めます。売却代金を分ける「換価分割」を行う場合でも、手続き上は一旦、代表者（または共有）への名義変更が必要です。

2. 対象不動産の状況確認と遺品整理

「土地の境界杭はあるか」「雨漏りやシロアリ被害はないか」といった建物の状態を確認します。また、室内にある家財道具（残置物）の撤去も検討が必要です。売却活動は空き家の状態で行うのが基本ですが、現況のままで買い取ってもらう方法もあります。

3. 不動産会社による査定

不動産会社に現地を見てもらい、いくらで売れそうか（査定価格）を算出してもらいます。前述の通り、ここで「根拠のある適正価格」を出してくれる会社を見極めることが重要です。

4. 媒介契約の締結

信頼できる不動産会社を決め、売却を依頼する「媒介契約」を結びます。

5. 売却活動の開始

インターネット広告やチラシ、既存顧客への紹介などで購入希望者を募ります。居住中の場合は日程調整をして内覧に立ち会いますが、相続した空き家の場合は不動産会社に鍵を預けて内覧対応を任せることも可能です。

6. 売買契約の締結

購入希望者が見つかり、価格や条件で合意に至れば売買契約を締結します。この際、買主様から手付金を受領します。

7. 決済・引き渡し

残代金の受領、固定資産税等の精算を行い、鍵を買主様へ引き渡します。同時に司法書士が立ち会い、所有権移転登記（売主→買主）を行います。これで売却完了です。

まとめ：相続した戸建て売却を成功させるために

相続した戸建ての売却は、単なる不動産の現金化ではありません。それは、親御様から受け継いだ大切な資産を整理し、ご家族の未来へつなげる重要な決断です。

本記事で解説した通り、売却を成功させるためには以下の3点が不可欠です。

• 「相続登記」を正しく行い、法的なリスクを排除すること
• 「3,000万円の特別控除」などの特例を賢く使い、手残りを増やすこと
• 「高すぎる査定額」に惑わされず、物件の新鮮味を活かして適正価格で売り出すこと

特に不動産業者選びにおいては、耳当たりの良い数字だけを提示する会社ではなく、地域の相場を熟知し、裏付けのある「適正な価格」を伝えてくれるパートナーを選ぶことが、最終的な満足度を大きく左右します。

戸建て売却のご相談ならトップ住宅販売へ

姫路市や加古川市で戸建て住宅の売却でお悩みなら、地域で35年以上の実績を誇るトップ住宅販売にご相談ください。当社は大手のように査定価格が不自然に高くなることはなく、代表自らが対応してムラのない適正査定を行い、市場価格に近い売却価格をご提示いたします。

高すぎる査定であとから値下げを余儀なくされるケースも多いなか、当社では過去の豊富な売却データと地域密着の経験をもとに、誤差の少ない査定価格を算出。離婚や転勤などのトラブル時にも迅速に対応し、スムーズな売却へと導きます。

姫路市や加古川市で戸建売却を考えていて、「本当に売れる価格」が知りたい方、安心して売却をお任せしたい方は、ぜひ一度「トップ住宅販売」へお問い合わせください。

＞＞お問い合わせ ｜ 不動産の売却/買取/購入/賃貸のお悩みはトップ住宅販売で解決|姫路市・加古川市