戸建て売却でローン残債があっても大丈夫？アンダー・オーバーローンの対処法と失敗しない業者選び2026.01.06

住宅ローン残債がある戸建ての売却は可能？

住宅ローン残債がある戸建ての売却は、多くの人が売却できるのか不安に感じると思いますが、結論から言えば「可能」です。ただし、住宅ローン残債がある戸建てを売却するためには、守らなければならない鉄則があります。

完済が売却の絶対条件

住宅ローンを組んで戸建てを購入すると、その物件には銀行などの金融機関によって「抵当権（ていとうけん）」が設定されます。抵当権とは、万が一ローンの支払いが滞った際に、銀行が物件を差し押さえて競売にかけることができる権利です。

この抵当権がついたままでは、買い手は安心して購入できません。そのため、売却と同時にローンを全額返済し、抵当権を抹消することが、不動産取引における絶対的な条件となります。

「アンダーローン」と「オーバーローン」の違い

売却を検討する際、まずは自分の状況がどちらに当てはまるかを確認しましょう。

• アンダーローン：売却価格 ＞ ローン残債
  売却代金でローンを完済でき、手元に現金が残る状態です。手続きは比較的スムーズに進みます。
• オーバーローン：売却価格 ＜ ローン残債
  売却代金だけではローンを完済できません。差額を自己資金（貯金）で補うか、住み替えローンを利用する、あるいは「任意売却」などの特殊な手続きが必要になります。

アンダーローンの場合の売却方法

アンダーローンの状態であれば、売却のハードルは低くなります。一般的な不動産売却の流れとほぼ同じですが、タイミングの調整が重要です。

売却代金でローンを一括返済する流れ

アンダーローンの場合、決済当日（引き渡し日）に以下のことが同時に行われます。

1. 買主から売主へ売却代金が支払われる。
2. その代金をそのまま銀行へ支払い、ローンを完済する。
3. 銀行から抵当権抹消書類を受け取り、司法書士が抵当権抹消登記を申請する。
4. 買主の名義に変更される。

この一連の流れを「同時決済」と呼びます。

手元に残った資金の活用法

ローンを完済して余ったお金（譲渡益）は、次の住まいの購入資金や引越し費用、あるいは老後の蓄えなどに充てることができます。ただし、利益が出た場合には「譲渡所得税」がかかる可能性があるため、特例控除（3,000万円の特別控除など）が受けられるか確認しておきましょう。

オーバーローンの場合の対処法

問題は、家を売ってもローンが返しきれない「オーバーローン」の場合です。この場合、銀行は抵当権の抹消に応じてくれません。以下の3つの対処法を検討することになります。

自己資金（貯蓄）で補填する

最もシンプルな解決策は、不足分を現金で支払うことです。例えば、ローンが3,000万円残っており、家が2,500万円でしか売れない場合、差額の500万円を貯金から持ち出すことで、抵当権を外して売却できます。

住み替えローンを利用する

今の家を売って新しい家を購入する場合、「住み替えローン（買い替えローン）」を利用できる可能性があります。これは、新しい家の購入資金と、今の家の残債（完済できなかった分）をセットで借り入れる仕組みです。

ただし、借入額が大きくなるため審査が厳しく、返済負担が増える点に注意が必要です。

任意売却を検討する（最終手段）

「自己資金もなく、住み替えローンも組めない。でも売却しなければならない」という状況（離婚や住宅ローンの滞納など）で行われるのが「任意売却」です。これは銀行の同意を得て、ローンが完済できない状態でも抵当権を外してもらう特殊な売却方法です。

任意売却の流れと注意点

任意売却は、通常の売却とは大きく性質が異なります。メリットもありますが、リスクも正しく理解しておかなければなりません。

任意売却の手順

1. 債権者（銀行）の承諾を得る：ローンを完済できない価格での売却を認めてもらいます。
2. 不動産会社による査定と販売：通常の物件と同じように売り出しますが、価格決定権は銀行が持ちます。
3. 売買契約と決済：売却代金はすべて銀行への返済に充てられます。

任意売却のメリットとデメリット

• メリット：

• 競売（強制的な差し押さえ）よりも高く売れる可能性が高い。
• 近所に事情を知られずに売却できる。
• 引越し費用などを売却代金から配分してもらえる交渉ができる。
• デメリット：

• いわゆる「ブラックリスト（信用情報機関）」に載るため、数年間はローンやカードが組めなくなる。
• 残った債務（残債）は消えるわけではなく、分割して支払い続ける必要がある。

高く売ろうとする際に絶対に気をつけるべきこと

「ローンが残っているから、少しでも高く売りたい」と考えるのは当然です。しかし、その心理に付け込む不動産業界の「罠」にはまると、逆に大損をするリスクがあります。

「耳障りの良い話」をしてくる業者に注意

複数の不動産会社に査定を依頼すると、一社だけ突出して高い金額を提示してくることがあります。「あなたの家なら、今の相場より500万円高く売れますよ！」という言葉は魅力的に聞こえますが、これこそが最大の落とし穴です。

これは「高預かり（たかあずかり）」と呼ばれる手法で、まずは高い査定額で契約を結び、その後「反響がないので下げましょう」と段階的に値下げを迫る手口です。

物件の「新鮮味」を失うリスク

高すぎる価格で市場に出すと、当然買い手はつきません。不動産ポータルサイトに長期間掲載され続けると、購入検討者からは以下のように思われてしまいます。

• 「この物件、ずっと出てるけど何か問題があるのかな？」
• 「売れ残っているから、大幅な値引き交渉ができるはずだ」

一度「売れ残り感」が出て新鮮味がなくなると、後から適正価格に下げたとしても、「既視感」があるためスルーされるケースが非常に多いのです。結果として、最初から適正価格で出していれば売れたはずの金額よりも、さらに安く買い叩かれることになりかねません。

だからこそ「業者選び」がすべて

ローン残債がある売却では、100万円、200万円の差が「完済できるか否か」の死活問題に直結します。だからこそ、甘い言葉をかける業者ではなく、「確実に売れる適正価格」を提示してくれる誠実なパートナーを選ぶ必要があります。

なぜ「適正査定」が売却成功の鍵なのか

不動産売却において、最も大切なのは「正しい相場観」です。特に離婚や転勤など、期限が決まっている売却やトラブルが絡むケースでは、査定の正確さがその後の人生を左右します。

大手査定サイトの数値に惑わされない

大手の一括査定サイトは便利ですが、そこで出る数値はあくまで「契約を取りたい各社の営業マンが作った数字」であることが少なくありません。

一方で、地域に根ざし、長年の経験を持つプロは、過去の膨大なデータと現在の市場動向を照らし合わせ、「実際に売れる価格」を提示します。

姫路市・加古川市で35年の実績が持つ「誤差の少なさ」

姫路市・加古川市で35年以上活動しているトップ住宅販売では、姫路・加古川エリアの細かな需要や競合物件の状況を熟知しています。

そして、トップ住宅販売の代表自らが行う適正査定の強みは、査定額と成約価格の「誤差」が極めて少ないことです。

• 代表対応のメリット：担当者によって査定基準がブレることがなく、一貫したプロの視点で評価します。
• トラブル対応のノウハウ：離婚や転勤に伴う売却など、デリケートな問題が絡む場合でも、プライバシーを守りながら円滑に手続きを進めることが可能です。

「いくらで売りたいか」ではなく、「いくらで売れるか」を正直に伝える姿勢こそが、最終的に売主様の利益を守ることにつながります。

なお、「高すぎる査定額」に隠されたカラクリと対処法について詳しくは、以下の記事をご覧ください。

＞＞戸建ての査定額が高すぎる？そのからくりとリスク、騙されないための対処法を徹底解説

よくある質問（FAQ）

ここからは、住宅ローン残債がある戸建て住宅を売却する場合の、よくある質問（FAQ）についてご紹介していきます。

Q1. ローン残債があることを隠して売却できますか？

A. できません。

売却の際には必ず登記簿謄本を確認するため、抵当権（ローン）の存在は買主や仲介業者に必ず知られます。また、前述の通りローンを完済しなければ抵当権が抹消できないため、隠したまま取引を完了させることは不可能です。

Q2. 離婚が原因で売却したいのですが、相手の同意は必要ですか？

A. 名義人によって異なります。

• 単独名義の場合
  名義人の判断で売却可能ですが、連帯保証人や居住実態によっては配偶者の同意が必要になる場合があります。
• 共有名義の場合
  名義人全員の同意が必須です。離婚時の売却は感情的な対立も起こりやすいため、公平な立場である不動産会社を間に挟むことを強くお勧めします。

Q3. 転勤が決まりました。売却と賃貸、どちらが良いですか？

A. 基本的には売却をお勧めするケースが多いです。

賃貸に出す場合、住宅ローンを「不動産投資用ローン」へ借り換える必要があり、金利が上がることが一般的です。また、空室リスクや修繕費の負担も考慮しなければなりません。ローン残債がある場合は、一度売却してリセットする方が、将来的な資金計画が立てやすくなります。

Q4. 査定価格がローン残債を下回ったら、必ず任意売却になりますか？

A. いいえ。

差額を現金で補填できるのであれば、通常の売却が可能です。任意売却は「お金がなくて返せない、かつ、家を売るしかない」という場合の最終手段です。まずは査定を行い、どの程度の不足が出るのか（あるいは出ないのか）を正確に把握することから始めましょう。

まとめ：後悔しない戸建て売却のために

この記事では、ローン残債がある戸建て売却の仕組みから、オーバーローン時の対処法、そして「適正な査定と業者選び」の重要性について解説してきました。

ローン残債がある戸建ての売却は、特に以下の点がポイントとなります。

• まずは「アンダーローン」か「オーバーローン」かを把握する。
• 高すぎる査定額という「甘い罠」に注意する。
• 物件の新鮮味を失わないよう、最初から適正価格で売り出す。
• 地域に精通し、誠実な査定を行う業者をパートナーに選ぶ。

特に、人生の転機となる離婚や転勤に伴う売却では、スピード感と正確さが求められます。「適当な査定で時間を浪費し、結局さらに安く売ることになってしまった……」という悲劇を避けるために、まずは信頼できる住宅のプロにご相談ください。

戸建て売却のご相談ならトップ住宅販売へ

姫路市や加古川市で戸建て住宅の売却でお悩みなら、地域で35年以上の実績を誇るトップ住宅販売にご相談ください。当社は大手のように査定価格が不自然に高くなることはなく、代表自らが対応してムラのない適正査定を行い、市場価格に近い売却価格をご提示いたします。

高すぎる査定であとから値下げを余儀なくされるケースも多いなか、当社では過去の豊富な売却データと地域密着の経験をもとに、誤差の少ない査定価格を算出。離婚や転勤などのトラブル時にも迅速に対応し、スムーズな売却へと導きます。

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