一戸建の売却がマンションより難しい理由とは？早期売却のための対策も2025.04.28

戸建て住宅の売却がマンションより難しい理由

戸建て住宅を売却する際、どうしてもマンションと比較して買い手が見つかりにくいと感じる方は少なくないと思ます。特に築年数が20年以上経過した一戸建ては、いざ売りに出そうとしても「本当に売れるのだろうか」と不安になりますよね。

はじめに、戸建てがマンションより売却難易度が高いと言われる主な理由について、戸建て特有の注意点を踏まえながら、詳しく解説していきます。

資産価値が低下するスピードが速い

戸建て住宅が売却しづらい大きな要因のひとつに、資産価値の低下がマンションよりも早いことが挙げられます。

一般的に木造住宅の場合は法定耐用年数が22年とされ、築年数の経過とともに建物の評価額が急激に下がっていく傾向があります。たとえば築年数が10年を超えたあたりから市場価格はゆるやかに下落し、20年を過ぎると建物部分の評価がほぼゼロと見なされることもめずらしくありません。

このように戸建ての価値は経年劣化の影響を強く受けるため、築浅の段階であればまだしも、築年数を重ねるほど売却金額の下がり幅が大きくなる可能性があります。戸建て住宅の売却時は、「思っていたよりも値段がつかない」ケースがある点に注意が必要です。

戸建ての需要がマンションより少ない

近年の少子高齢化や核家族化の影響もあり、戸建ての需要はマンションより低めと言われています。とくに都心部では、駅や商業施設へのアクセスを重視する買い手が多いため、マンションのほうが魅力的に映りやすく、需要が集中する傾向があります。

また、戸建ては土地付きのため購入予算が比較的高額になりやすく、買い手側も決断がむずかしいことが多いです。マンションと比べて絶対数としての買主層が少ないことが、戸建ての売却を難しくしている要因のひとつと言えるでしょう。

郊外に建っていることが多い

戸建て住宅は、静かな環境や広い敷地を求めて郊外に建てられるケースも多く見られます。

郊外は都心より地価が安いため、ゆとりのある広さの建物を建てやすい一方で、交通の便や周辺環境で不便を感じることもあります。

たとえば「最寄り駅から遠い」「バスの便数が少ない」「そもそも鉄道が近くに通っていない」といった状況では、家自体に魅力があっても買い手を獲得しづらいでしょう。

また、今後さらに高齢化や過疎化が進む地域の場合、将来的な資産価値の下落を懸念して購入を敬遠する方も少なくありません。このように、場所によってはどうしても市場の流動性が低くなるため、都心部のマンションと比較すると売却期間が長期化するリスクがあるのです。

戸建て住宅を売却するメリット

戸建ての売却はマンションより難しいと言われるものの、実際には大きなメリットも数多く存在します。特に築年数が進んでいても、工夫次第では思った以上の利益を得られる可能性があります。

ここでは、戸建てを売却することで得られる代表的なメリットをご紹介します。

まとまった資金が手に入る

戸建てを売却すると、売却価格の多くは土地の評価として見込まれます。築年数によっては建物の評価が低くなってしまうものの、土地そのものは比較的安定した価値を持っているケースが多いため、戸建てを売却すればまとまった資金を手にすることができます。

人生のステージが変化するタイミングや、子どもの教育資金・老後資金など、まとまったお金が必要になったときには大きなメリットとなるでしょう。

維持管理の手間が省ける

戸建ては自分自身で屋根や外壁のメンテナンスを行う必要があるなど、マンションに比べると管理コストや手間がかかりがちです。とくに築20年以上経過している戸建てでは、建物の劣化が進みやすく、修繕やリフォームに多額の費用が必要となるケースもあります。

一方、売却してしまえば、その後の維持管理コストや定期的なメンテナンスの負担から解放されます。長期的に見ると、家の管理費用が抑えられる点は、大きなメリットのひとつと言えます。

税金の優遇措置を受けることができる

戸建てでもマイホームとして使用していた物件であれば、居住用財産の特例が利用できるケースがあります。たとえば、居住用財産を譲渡した場合には「3,000万円の特別控除」が適用される可能性があり、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円まで差し引けます。

この特例を活用すれば、多額の譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）を軽減できるか、場合によっては納税額がゼロになることもあるため、売却益を大きく手元に残すことができるのです。

ただし、特例の適用には細かな要件が定められているため、具体的な利用を検討する際は早めに税理士や不動産会社に相談することをおすすめします。

住宅ローンの返済や住み替え資金に充てられる

戸建ての売却によって得た資金は、ローン残債の返済に充てるだけでなく、新居の購入資金や生活資金、あるいは住み替え先のリフォーム・リノベーション費用に活用することができます。

とくに買い替えを検討している方にとっては、戸建てを売ったお金を大きな自己資金として使えるため、住宅ローンの借入金額を抑えられたり、次の住まいのグレードアップが可能になったりする場合もあるでしょう。

戸建て住宅の早期売却につながる対策

戸建ての売却には、「いつ売れるかわからない」という不安がつきものです。特に築年数が経過した物件や、需要の低いエリアに建っている一戸建てをお持ちの方は、スピーディな売却を目指すための具体的な戦略を検討する必要があります。

ここでは、戸建て物件の早期売却につながる3つの対策を押さえておきましょう。

需要が増える時期に戸建て住宅を売り出す

戸建て住宅に限らず、不動産全般の売却では、需要が高まる時期を狙って売り出すことが効果的です。

一般的に不動産取引が活発になるタイミングは、新年度が始まる前の1～3月や、転勤・人事異動が増えやすい9月前後などです。こうした時期は住み替えニーズが高まるため、買い手を見つけやすくなり、早期売却の実現が期待できます。

ただし、売り時は地域性や物件の特性によっても左右されるため、地元の不動産会社や市場動向に詳しい専門家に相談しながら、ベストな売却時期を見極めるとよいでしょう。

リフォーム・リノベーションで物件価値を高める

築20年以上の戸建てでは、内装や設備が時代に合わなくなっていたり、経年劣化が目立ったりしている可能性があります。そのような状況だと内覧者に与える第一印象が悪く、結果的に価格交渉をされたり、そもそも購入を見送られたりするリスクが高まるでしょう。

そこで有効なのが、必要最低限のリフォームやリノベーションを実施してから売りに出す方法です。壁紙や水回りの設備、フローリングの張り替えなど、費用を抑えつつも見た目や使い勝手を改善すれば、物件への興味が高まり、値段交渉の余地を減らせるケースがあります。

ただし、リフォーム費用を大きくかけすぎると売却価格を上乗せしづらい場合もあるため、売却を依頼している不動産会社の担当者とよく相談しながら、過剰投資にならない範囲での実施を検討するとよいでしょう。

築20年以上の戸建て住宅は更地にするのもアリ

築20年以上が経過し、建物の老朽化が著しい場合は、思い切って解体して更地にしてしまうのもひとつの選択肢です。

買い手としては、築古物件に追加で解体費用をかける必要があると敬遠する場合があるため、はじめから更地の状態で販売するほうが売りやすくなる可能性があります。特に、土地そのものに魅力や需要があるエリアであれば、更地にしたほうが早期売却しやすいでしょう。

ただし、更地にする場合は解体費用に加え、建物がない分だけ固定資産税が増えるデメリットがあります。解体費用は建物の規模や構造、立地条件によって大きく異なるため、費用対効果を十分に検討することが重要です。

不動産会社の活用術

戸建ての売却においては、信頼できる不動産会社との連携が欠かせません。しかし、不動産会社にも得意分野や売却実績の多い物件タイプがあり、一社に相談すれば必ずうまくいくというわけではないのです。

ここでは、戸建て売却を成功させるための不動産会社の活用術を解説します。

一戸建てに強い不動産会社に相談する

不動産会社を選ぶ際は、マンションよりも一戸建ての取引実績が豊富な会社を選ぶとよいでしょう。戸建てならではの査定ポイントやマーケティング戦略を熟知している会社であれば、適正な価格の設定や、物件の魅力を最大限にアピールする方法を提案してくれます。

また、地域に根ざした営業を続けてきた会社は、近隣に潜在的な購入希望者を抱えている場合が多いため、スムーズな売却活動が期待できます。大手だけでなく、地場の有力不動産会社にも注目し、複数社を比較検討するのがおすすめです。

不動産買取も選択肢に入れる

戸建てが売れにくいと判断した場合や、早く現金化したい事情がある場合は、不動産会社による直接買取も視野に入れてみましょう。

買取の最大のメリットは、一般的な仲介売却よりもはるかに短期間で売却を完了できる点です。買い手となる不動産会社がすでに見つかっている状態で取引が進むため、住み替えやローン返済を急ぎたい場合などに有効です。

デメリットとしては、仲介売却よりも買取価格が低くなる傾向があることですが、「時間をかけられない」「周囲に知られずに売りたい」といった優先度が高い場合には良い選択肢となります。

まとめ

戸建て住宅の売却は、マンションに比べて資産価値が低下しやすいことや、需要の少なさ、郊外立地の多さなどから、売却までの期間が長引く可能性があります。しかし、築年数が経過していても、早めに売り出し時期を見極めたり、物件の状態を整えたり、不動産会社の力を借りたりすることで、スムーズかつ納得のいく売却を実現できるでしょう。

特に、複数社への査定依頼や地域に強い不動産会社の選定など、準備段階でしっかりと戦略を立てることが重要です。戸建て特有のメリットを正しくアピールしながら、ぜひ理想的な売却を目指してみてください。

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