戸建て売却を成功させる！家査定シミュレーションから相談ポイントまでを解説2025.03.17

シミュレーションで戸建て売却の費用を算出する方法

戸建て住宅の売却には、多彩な費用や税金がかかるため、最初から正確な手取り額をイメージしづらいと感じる方が多いです。そこで便利なのが「売却にかかる費用をシミュレーションしてみる」という方法です。

戸建て売却の費用をシミュレーションしてみることで、売却後に手元に残るお金をおおよそ把握でき、住宅ローンの完済タイミングや引っ越し費用、次の住まいに必要な予算などを現実的に検討しやすくなります。

ここでは、戸建て売却のシミュレーション方法の大まかな流れを踏まえつつ、戸建て売却において特に見落としがちな費用のポイントを整理していきます。

①戸建て住宅の売却価格の相場を調査

戸建てを売る際、まず押さえたいのが「おおよその売却相場」です。相場を知ることで、不動産会社から提示された査定額が適正価格かどうかを判断しやすくなります。

相場の調べ方には、物件情報サイトの売り出し価格や国土交通省が提供している公的データを活用するなど複数の方法があります。詳しい手順は、後ほど登場する「我が家はいくらで売れる？売却価格を知る4つの方法」にてご紹介します。

②不動産会社へ支払う仲介手数料を算出

売却価格の次に計算しておきたいのが、「仲介手数料」です。不動産会社に売却活動を依頼した場合、売買契約成立時に支払うことになります。

仲介手数料には法律で上限額が定められており、基本的に次の速算式を使って計算できます（売買価格が400万円超の場合）。

• 仲介手数料上限額＝売買価格（税抜）の3％＋6万円＋消費税

例えば、戸建て住宅の売却価格が2,000万円の場合、

(2,000万円×3％)＋6万円＋消費税10％

＝(60万円＋6万円)×1.1

＝72万6,000円

というイメージです。

金額が大きい分、思っているより手数料負担が重く感じるケースもあるため、早い段階から仲介手数料の目安をつかんでおきましょう。

③戸建て住宅の売却にかかる税金を算出

戸建ての売却時には、利益（譲渡所得）が出るかどうかによって、支払うべき税金が異なります。売却の実益を正しく把握するためにも、代表的な税金の種類をあらかじめ整理しておくと安心です。

譲渡所得税（所得税・住民税）

不動産を売却して利益が出た場合に課税される税金です。所有期間5年を超えるかどうかで税率が変わります。

5年以内だと「短期譲渡所得」、5年超だと「長期譲渡所得」に分類され、長期譲渡所得のほうが税率は低めになります。また、自宅（マイホーム）を売る場合は最高3,000万円の特別控除などの優遇措置が使える場合があります。

税率（所有期間が5年超の場合）

• 所得税＋復興特別所得税　15.315％
• 住民税　5％

合計：約20.315％

登録免許税

住宅ローンの抵当権が残っている場合には、抵当権抹消の手続きが必要です。その際に「登録免許税」がかかります。土地と建物それぞれ1,000円ずつ課税されるため、合計2,000円が目安です。登記を司法書士に依頼すると、その手数料分も別途必要になります。

印紙税

売買契約書を作成するときに課される税金です。契約書に記載された金額に応じて税額が決まる仕組みで、売却価格1,000万円超〜5,000万円以下なら1万円（特別軽減措置期間中の税率）が一般的な目安です。

こうした費用・税金を概算でシミュレーションしておくと、後で手取り額の不足に焦るリスクを抑えられるでしょう。

我が家はいくらで売れる？売却価格を知る4つの方法

戸建ての売却価格をシミュレーションするうえで必要なのが「相場を正しく知ること」です。ここでは、なるべく費用をかけずに、今すぐ実践できる4つの方法を紹介します。

なお、実際には複数の手法を組み合わせて総合的に判断することが大切です。相場を把握できれば戸建て売却価格のシミュレーション精度も高まりますので、ぜひ確認してみてください。

①物件情報サイトで似た条件の物件と比較

最寄り駅・築年数・間取り・土地面積などが似ている物件が「いくらで売りに出されているか」を参照し、売り出し価格の相場を見極める方法です。

物件情報サイトは検索も手軽で、時間帯を気にせず利用できるため、最初のステップとしておすすめです。ただし、表示されている価格はあくまで「売主が設定した販売価格」であり、実際の成約価格とは異なる可能性があります。

物件情報サイトの売却価格を一定の目安として捉えながら、次以降でご紹介する方法も組み合わせて確認するとよいでしょう。

②国土交通省「不動産情報ライブラリ」から調べる

もっと具体的な成約価格の傾向を知りたいなら、国土交通省が提供しているデータベース「不動産情報ライブラリ」がおすすめです。ここでは、以下のような公的情報を検索できます。

• 不動産取引価格情報：実際に売買された物件の価格や取引時期、駅からの距離など
• 土地総合情報システム：地価公示や都道府県地価調査の結果など

同じエリア・類似条件の物件情報をリサーチすることで、どれくらいの価格帯で成約しているのかを把握できるのがメリット。売り出し価格ではなく「成約価格」に近い参考値を得たいなら、この方法は押さえておきたいところです。

③「固定資産税評価額」から調べる

毎年送付される「固定資産税・都市計画税の納税通知書」に記載されている評価額を基に、ざっくりとした売却相場をつかむ方法もあります。固定資産税評価額は公示地価の7割程度を目安に設定されることが多いため、そこに地域の需給バランスや個々の物件特性を加味して、さらに調整するといった使い方が可能です。

例えば、固定資産税評価額が1,400万円なら、実勢価格（実際に売れる価格）はさらに上乗せされるケースもあり得ます。あくまで相場把握の一助として考えましょう。

④家の査定シミュレーションツールを利用する

最近は、ネット上で誰にも知られずにサクッと戸建ての概算価格を算出してくれる「家の査定シミュレーションツール」も増えています。

家の査定シミュレーションツールは、物件概要や築年数、エリアなどを入力すると、過去の売買取引事例をもとに瞬時に相場を表示する仕組みです。あくまで簡易的な概算価格ですが、複数ツールを併用するとより精度が高まります。

手軽に使える反面、詳細な個別事情までは考慮しにくいため、その点を理解したうえで利用するとよいでしょう。

家査定シミュレーションツールを利用するメリット

戸建ての売却相場を手軽に知りたい方の間で、ネット上の家査定シミュレーションツールが注目を集めています。こうしたツールには、面倒な手続きや営業のやり取りを省略できるという魅力があり、スマホひとつあればすぐにトライ可能です。

ここからは、家査定シミュレーションツールを利用するとどんな利点があるのか、主なメリットを紹介していきます。

短時間で戸建て住宅の査定結果が判明する

不動産会社に査定を依頼すると、机上査定でも数日、訪問査定なら1週間程度かかることが一般的です。一方、家査定シミュレーションツールは、過去の売買取引事例データをもとにAIが瞬時に概算額を算出してくれます。複雑な入力項目が少ない場合、数十秒〜数分で結果が表示されるため、今すぐおおまかな金額を知りたい方には手軽です。

無料で何度でも利用できる

オンライン上のシミュレーションツールの多くは、何度使っても基本無料です。リフォーム直後・築年数が経過した時期など、タイミングや条件を変えて試算し直してみることも可能。費用面の負担を気にせず、ライフプランに合わせて度々チェックできるため、資金計画の策定にも活用しやすいでしょう。

誰にも知られず匿名で利用できる

家査定シミュレーターの中には、氏名や電話番号など個人情報を入力しなくても概算額を確認できるものがあります。不動産会社へ依頼すると連絡先を共有する必要がありますが、匿名で利用できるツールなら営業電話を気にせず試すことが可能です。家族や近隣に知られたくない、検討初期段階なのでまだ具体的な連絡を避けたい方にとってメリットは大きいでしょう。

家査定シミュレーションツールを利用するデメリット

オンラインで手軽に売却相場を知る方法として人気のシミュレーションツールですが、一方で押さえておくべき注意点も存在します。正確な売却活動を進めるには、ツールだけでは対応しきれない側面もあるため、ここではデメリットについて解説します。

正確な査定額を算出するのは難しい

家査定シミュレーターは、あくまで過去の事例データを基に機械的に算出した「概算価格」です。実際には、立地条件やリフォーム歴、建物の状態（耐震補強の有無や増改築履歴など）によって評価が大きく変わる場合があるため、機械的な数値だけでは正確な売却価格を出しにくいのが実情です。

「思ったより高く（もしくは低く）表示された」というケースもあるので、家査定シミュレーションツールの結果はあくまでも目安として使いましょう。

査定に対応していない物件もある

シミュレーションツールは基本的に「よく取引されるエリア・物件のデータ」に強みを持っています。反対に、過去の取引事例が極端に少ない地域や、特殊な構造・増改築履歴のある物件などに対しては、査定結果が出せない、もしくは精度が大幅に低下してしまうことがあります。表示結果が「データなし」となるケースもゼロではありません。

実際の売却時には不動産会社による訪問査定が必要

家の売却活動を本格化させる際には、「訪問査定」が不可欠です。家査定シミュレーションツールだけでは把握しきれない建物の劣化や室内のリフォーム状態、近隣環境などを総合的に踏まえた査定が必要になります。訪問査定を経ずに売りに出してしまうと、売り出し価格に乖離が生じて買い手が付きにくくなる恐れもあるでしょう。

売却に関するアドバイスを貰えない

シミュレーションツールは概算価格を教えてくれるだけで、売却に際する細かいサポートまでは行いません。例えば「いつ売りに出すべきか」「最低限リフォームするべき箇所はどこか」「売却活動の進め方」など、実務面のアドバイスは不動産会社に相談しなければ得られないのが現状です。売却後の手続きや税務に関しても、ツールだけでは解決しきれないでしょう。

不動産会社への相談ポイント

家の査定シミュレーションツールをうまく活用すると、最初の相場観を得るうえで非常に便利です。一方、最終的に戸建てを売却するには、不動産会社による正確な査定と専門家のサポートが欠かせません。

ここでは、不動産会社に相談するときに押さえておくべきポイントを整理します。

家査定シミュレーターの結果を元に詳細査定を依頼

事前にシミュレーションツールで相場を把握していると、不動産会社との査定面談で「ここはなぜ高いのか、低いのか」など具体的な質問がしやすくなります。

もしツールの結果との乖離があれば、その理由を教えてもらいながら、建物の個別事情や周辺環境の特性を把握しましょう。納得感のある査定額を提示してもらうためにも、積極的に質問してみると良いでしょう。

家の売却に関する不安な点を相談

「売却にどれぐらい期間がかかるのか」「引き渡し時期を柔軟に調整できるか」「住宅ローンが残っているが問題ないか」など、不安な点があれば不動産会社に直接伝えましょう。

売却から譲渡所得税の確定申告までの具体的な流れも一緒に確認しておくと、後で慌てるリスクを減らせます。特に相続や離婚、転勤など特殊事情を抱えている場合は、早めに相談することで対策が取りやすくなるでしょう。

戸建て売却を成功させるなら不動産会社へ相談しよう

戸建ての売却を考える際は、まず相場や仲介手数料、税金などをシミュレーションし、おおまかな手取り額を把握しておくことが大切です。オンラインのシミュレーションツールであれば、匿名で短時間に試算できるという利点があり、費用もかかりません。

一方で、最終的に正確な売却価格や売却スケジュールを決めるには、不動産会社の訪問査定と専門家のアドバイスが必要不可欠です。不動産会社と連携して売却活動を進めることで、買主との交渉や契約手続き、税務面など様々なサポートを受けられ、スムーズに手続きを完了しやすくなります。

戸建て売却を成功させるためにも、最初の段階でシミュレーションの結果を参考にしつつ、信頼できる不動産会社へ積極的に相談してみてください。

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