離婚後のお家はどうすればいい？不動産の名義変更や税金のポイント解説2025.03.10

離婚による不動産取得は「相続・贈与・分与」のどれになる？

離婚によって夫婦のどちらかが不動産を取得する場合、その受け取り方は「相続」「贈与」とは異なり、基本的には「財産分与」として位置付けられます。その理由としては、結婚生活において夫婦共同で築いた財産を、離婚時にお互いの協力度合いなどを考慮しながら分配する行為を「財産分与」と呼ぶためです。

一般的な贈与は、親から子など一方向的に財産を渡すケースを指しますが、離婚による不動産の取得は「夫婦が共同で築いた財産を清算する」という性格が強く、法的には贈与ではなく財産分与に分類されるのが原則です。したがって、「相続税」や「贈与税」の対象とはならず、財産分与に該当すると考えられています。

離婚後に家（不動産）を財産分与する際のポイント

ここからは、離婚後に家（不動産）を財産分与する際のポイントについて解説していきます。

財産分与では「贈与税」は課されない

離婚による財産分与で、不動産を取得しても原則として贈与税は課されません。離婚の財産分与は夫婦が共同で築いた財産を清算する行為とみなされるからです。

ただし贈与税が発生するケースもあります。たとえば、取得する不動産や現金などの総額が、婚姻期間中に形成された夫婦の共有財産の範囲を明らかに超える場合や、税金を回避するためだけに離婚を偽装したと税務署が判断できる事情がある場合は、贈与税の対象になる可能性があります。「離婚による本来の財産分与」と認められないほど高額な清算であれば、過大な部分のみ課税対象となるケースもあるため、注意が必要です。

財産分与では「不動産取得税」も課されない

不動産取得税は、新たに不動産を購入したり無償で譲り受けたりした際に課せられる税金です。しかし、離婚による財産分与は原則として「共有財産の精算行為」とみなされるため、不動産取得税は非課税扱いとなります。

ただし、財産分与の一環ではなく、慰謝料として不動産を大幅に譲り渡す場合などでは、財産分与の趣旨を逸脱しているとして不動産取得税が課されるケースがあります。財産分与が共有財産の清算であることを示すためにも、離婚協議書などを公正証書で作成しておくと、のちのトラブル回避につながります。

財産分与は離婚届け提出後にすることがポイント

離婚による財産分与を行うタイミングにも注意しましょう。財産分与による不動産の名義変更は、離婚が成立（離婚届の受理）したあとに行うのが鉄則です。仮に離婚成立前に不動産の名義変更をしてしまうと、婚姻中の財産移転とみなされてしまい、贈与と判断されるリスクがあります。そうなると贈与税が課される可能性があるため、名義変更は離婚届を提出してから手続きを行うようにしましょう。

離婚後の不動産名義変更で発生する税金・費用

ここからは、離婚後の不動産名義変更で発生する税金・費用について詳しく解説していきます。

離婚後の不動産名義変更はどうして必要？

不動産は登記によって法的な権利関係が保護されます。そのため、離婚後にどちらか一方の名義で所有し続けるのであれば、名義変更（所有権移転登記）を行わないとトラブルのもとになる可能性があります。

たとえば、登記名義が離婚した相手のままだと、将来不動産を売却したり、第三者に賃貸したりするときに意思決定がスムーズに行えません。相手が勝手に抵当権を設定してしまうようなリスクもゼロではありません。財産分与の趣旨を実現するためにも、名義変更は必ず行うことが大切です。

離婚後の名義変更で発生する税金・費用①：譲渡所得税

まず検討すべき税金は譲渡所得税です。不動産を手放す人側に利益（譲渡益）が生じると課される税金であり、離婚時の財産分与であっても「時価で不動産を譲渡した」とみなされる場合は、譲渡所得税の課税対象となります。

ただし、実際には「居住用不動産の譲渡」には3,000万円の特別控除などが適用されるため、不動産の価値が購入時より大幅に上昇していなければ、実際に課税されるケースはそれほど多くありません。もし家の評価額が購入時よりも下がっていれば、譲渡所得税自体が発生しない場合もあります。

離婚後の名義変更で発生する税金・費用②：登録免許税

名義変更（所有権移転登記）を行う際に必ずかかる税金が「登録免許税」です。離婚による財産分与であっても、法務局での登記申請時に納める必要があります。

登録免許税の額は「不動産の固定資産税評価額×税率（2％）」で算出します。たとえば、固定資産税評価額が3,000万円の不動産を名義変更する場合は、3,000万円×2％＝60万円の登録免許税がかかる計算です。

ここに実際の固定資産評価証明書の額に応じた数百円単位の端数処理が加わりますので、登記をする前に正確な評価額を確認しておきましょう。

離婚後の名義変更で発生する税金・費用③：司法書士報酬

不動産の名義変更は、法律や手続きが複雑なため、一般的には司法書士に依頼して進める方が多いです。専門家へ依頼する場合、司法書士報酬として数万円から十数万円の費用がかかります。報酬額は不動産の評価額や手続きの難易度によって変動します。

自分で書類を揃え、登記申請まで行うことも不可能ではありませんが、離婚後の財産分与に関連する書類は不備なく揃えるのが難しく、また法務局への申請書類の書き方も専門知識を要します。スムーズに進めるためには、報酬は必要経費と割り切ってプロに任せる方が確実といえます。

離婚後の名義変更で発生する税金・費用④：必要書類の発行手数料

名義変更の登記申請には、多数の添付書類が必要です。以下に必要書類の発行手数料を一覧で紹介します。

• 戸籍謄本（戸籍全部事項証明）：450円程度（1通）
• 印鑑証明書：数百円程度（自治体により200〜400円ほど）
• 住民票：数百円程度（自治体により200〜400円ほど）
• 固定資産税評価証明書：数百円程度（自治体により200〜400円ほど）
• 離婚協議書や公正証書を作成する際の手数料：内容や公証役場により異なる

上記の書類はいずれも有効期限があり、発行後3ヶ月以内であることなどが条件となるケースが多い点に注意しましょう。必要書類は取り寄せに時間がかかる場合もあるため、計画的に進めることをおすすめします。

離婚後の不動産名義変更でよくある質問

ここからは、離婚後の不動産名義変更でよくある質問にお答えしていきます。

離婚後の不動産名義変更の流れは？

離婚後の不動産名義変更の大まかな流れは、以下のとおりです。

1. 離婚協議や離婚調停で財産分与の内容を決める
2. 離婚届を提出して離婚が成立する
3. 財産分与契約書（離婚協議書）を作成（公正証書にする場合もある）
4. 必要書類を準備して法務局へ所有権移転登記を申請する
5. 登記完了後、登記識別情報などの書類を受け取る

なお、離婚協議書を公正証書にしておくと、将来的なトラブルを回避しやすいメリットがあります。離婚前に不動産の名義を変えると贈与とみなされるリスクがあるため、必ず離婚届を提出後に登記を行いましょう。

住宅ローンが残っている家を財産分与する場合はどうなる？

住宅ローンが残っている不動産を名義変更する場合、基本的には金融機関の承諾が必要です。無断で所有権を移転してしまうと、契約違反を理由にローンの一括返済を求められる可能性もあります。

もし妻が自宅を取得するなら、以下のような対処法があります。

• 残りの住宅ローンを一括返済する
• 妻が新たにローンを借り換えし、夫名義のローンを完済する
• 夫婦の連帯債務を夫だけ外れる形に変更できるか金融機関に相談する

夫婦どちらがどれほど収入を得ているかによって、金融機関の審査を通すハードルも異なるため、安定した返済能力が認められるかどうかが大きなカギになります。ローン名義変更が難しい場合は、売却してローンを完済したうえで分与額を決める選択肢も検討が必要です。

離婚後の不動産問題の解決なら専門家へ相談しよう

離婚後に発生する不動産問題は、財産分与に絡む税金の精査から法務局への登記手続き、あるいは住宅ローンの名義変更が必須になるケースまで、専門的かつ複数の手続きが複雑に絡み合います。所有権移転にかかる登録免許税や、過度な財産分与とみなされた場合の贈与税リスク、そして司法書士への報酬など、予想以上に費用がかかることも珍しくありません。さらに、住宅ローンを抱えている家を引き続き利用する場合は、金融機関との交渉や借り換え手続きが必要です。

離婚後の不動産問題は、当事者だけで手続きを進めようとすると時間や手間がかかり、条件面でも不利益を被りやすい側面があります。万一のトラブルを防ぐためにも、法律や税務の専門家、そして不動産の売却・査定に強い業者へ早めに相談することが重要です。

財産分与の具体的な取り決めから税金対策、そして名義変更手続きの代行まで、プロの視点でアドバイスを得ることで、納得のいくスムーズな離婚後の財産整理を行いやすくなるでしょう。

離婚後の不動産問題のご相談ならトップ住宅販売へ

当社「トップ住宅販売」では、離婚後の不動産問題に関して豊富な知識と実績を持っています。特に以下のような点を強みとしています。

代表が自ら対応する為、ムラがない適正査定

大手の一括査定サイトなどと比較し、当社では代表自身が経験と地域相場の知識を生かして物件を細かく査定します。実際に売りに出す際の価格とかけ離れた数字を提示しないので、売却活動におけるブレが少なく、スピーディに買い手を見つけられるのが特徴です。

他社は高めの見積もりを出しがちだが、実際にはその価格で売れないことも

一般の不動産会社では「まずは自社で売ってもらいたい」という思惑から、あえて高めの査定価格を出す場合があります。しかし実際にはその価格で売り切れる保証はなく、結果として売却期間が長期化してしまうリスクが高まります。当社では誠実な価格提案を行い、査定と実売価格の誤差をできるだけ抑えることを重視しています。

地場で35年の実績。査定価格と成約価格にズレが出にくい

姫路市や加古川市を中心に、、地元で35年以上の実績を積んでいるため、近隣エリアの取引事例や相場データの蓄積が豊富です。その結果、机上の計算だけではなく実際に近い価格帯をいち早く導き出せるため、「査定では高かったのに売れない」などの悩みが起きにくいのです。

離婚や転勤など、トラブル時の不動産売却対応

離婚のように気持ちの整理や諸手続きが必要なケースや、急な転勤で早期に売却しなければならないケースなどでも、柔軟にご相談を承ります。ローンが残っている物件の売却から財産分与の流れまで、必要なサポートをワンストップでご提供します。

離婚後の不動産売却には、相続や財産分与、住宅ローンの残債処理など、専門的な知識が欠かせません。まずはお気軽に当社までご相談いただければ、現在の物件状況を踏まえた最適なアドバイスをさせていただきます。

離婚という大変な局面でも、不動産に関する不安や負担を少しでも減らし、次の生活を始めるためのきっかけづくりを、トップ住宅販売が全力でお手伝いいたします。姫路市や加古川市で離婚後の不動産問題にお悩みなら、トップ住宅販売までお気軽にご相談ください。

＞＞お問い合わせ ｜ 不動産の売却/買取/購入/賃貸のお悩みはトップ住宅販売で解決|姫路市・加古川市